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Warren Buffett
निवेश कोई खेल नहीं,जहां कोई बलवान किसी कमजोर को हरा दे
फ्लैट की जगह   जमीन में निवेश कर कमाएं ज्यादा मुनाफा

जमीन में निवेश करना जितना आसान लगता है उतना आसान वास्तव में है नहीं। उदाहरण के लिए जमीन की खरीदारी करने से पहले आपको कई तरह की कानूनी प्रक्रिया पूरी करनी पड़ती है।

जब प्रॉपर्टी में निवेश की बात आती है तो फ्लैट की खरीदारी प्रॉपर्टी में निवेश का तरीका सबसे पारंपरिक माना जाता है। जबकि जो निवेशक लंबी अवधि में प्रॉपर्टी से अच्छा रिटर्न कमाना चाहते हैं उन्हें जमीन खरीदना ज्यादा रास आता है।


फ्लैट की खरीदारी में लचीलापन नहीं होता है क्योंकि इसकी कीमतें एक सीमा तक ही बढ़ती हैं। इस मामले में जमीन की खरीदारी काफी अलग है। बाजार को नियंत्रित करने वाले नए कारकों के चलते अगर आप सही तरह की अधिकृत जमीन में निवेश करते हैं तो डेवलपर्स उसे खरीदने में दिलचस्पी दिखाते हैं।


ऐसी जमीन को रेजीडेंशियल, रीटेल, ऑफिस और हॉस्पिटल के लिए विकसित किया जा सकता है। जैसे ही किसी इलाके में बाजार को नियंत्रित करने वाले ज्यादा कारक आ जाते हैं और इसमें सेचुरेशन आना शुरू हो जाता है तो प्लॉट की कीमतों में कई गुना ज्यादा इजाफा होता है। साथ ही कई बार आपको जमीन काफी सस्ती मिल जाती है और इसे काफी अच्छा पूंजी निवेश माना जाता है।


कानूनी प्रक्रियाओं को समझें
हालांकि जमीन में निवेश करना जितना आसान लगता है उतना आसान वास्तव में है नहीं। उदाहरण के तौर पर जमीन की खरीदारी करने से पहले आपको कई तरह की कानूनी प्रक्रिया पूरी करनी पड़ती है। ज्यादातर लोगों को कृषि और गैर कृषि भूमि का अंतर पता है। कृषि योग्य भूमि पर किसी तरह का विकास नहीं किया जा सकता है।


आप जिस जमीन में निवेश कर रहे हैं वह कृषि भूमि न भी हो तो भी आपको उस पर विकास करने के लिए स्थानीय प्रशासन की अनुमति लेनी पड़ती है। इसके अलावा निवेशक को यह जरूर पता कर लेना चाहिए कि जिस जमीन में वह पैसे लगा रहा है वो जमीन और डेवलपमेंट प्लान का हिस्सा तो नहीं है। उदाहरण के तौर पर हो सकता है कि टाउन प्लानिंग बोर्ड उस जमीन पर कोई हाई-वे बनाने की तैयारी में हो या फिर इस पर कोई और सरकारी योजना को अंजाम दिया जाना हो।


ऐसी स्थिति में जमीन तो आपकी होगी पर इस पर आप कोई निर्माण नहीं कर पाएंगे। हाई-वे के निर्माण या फिर इलेक्ट्रिफिकेशन की स्थिति में हो सकता कि आपके प्लॉट के बीचो बीच हाई टेंशन तार गुजरे या फिर सुपर हाईवे आपके प्लॉट के बीच से निकले। जब आप ग्रामीण इलाके की सस्ती जमीन खरीदने की तैयारी में हों तो इस तरह के जोखिमों के बारे में पहले से सोच लेना चाहिए। इस तरह की जमीन को विकसित करने के लिए आपको बिल्डिंग परमिट की जरूरत पड़ेगी।


टाइटल पर करें गौर
जो जमीन आप खरीद रहे हैं उसका टाइटल क्लियर होना चाहिए और उसकी सीमा भी स्पष्ट होनी चाहिए। आपको इस प्रॉपर्टी को अतिक्रमण से बचाने के लिए पर्याप्त उपाय करने होंगे। प्लॉट की कीमतें लंबी अवधि में बढ़ती हैं तो अगर आप इसे ऐसे ही छोड़ देंगे तो इस पर अतिक्रमण हो सकता है जिससे आपको कानूनी दिक्कतें आएंगी।


हो सकता है कि इसके चलते लंबा विवाद झेलना पड़े। कोई प्रॉपर्टी तब तक पूरी नहीं मानी जाएगी जब तक इसमें सेप्टिक टैंक और नालियों की व्यवस्था न हो। अगर ऐसी प्रॉपर्टी में निवेश करते हैं जिसकी जमीन पथरीली है और इसमें खुदाई नहीं की जा सकती है तो ऐसी प्रॉपर्टी को बेचने में आपको दिक्कत आएगी।


भौगोलिक तौर पर अस्थिर जमीन वो होती है जिस पर किसी तरह का निर्माण नहीं किया जा सकता है ऐसे प्लॉट की खरीदारी आपके लिए घाटे का सौदा साबित होगी। अगर किसी जमीन में भूजल की कमी है तो ऐसी प्रॉपर्टी के रीसेल में दिक्कत आएगी। केवल नगर निगम की पानी सप्लाई पर निर्भर रहना बड़ी भूल होगी क्योंकि कई बार ग्रामीण इलाकों तक सप्लाई नहीं पहुंच पाती है। बिजली की सप्लाई भी अहम मुद्दा है।


विशेषज्ञों की ले सकते हैं मदद
कई निवेशक यह मानते हैं कि जमीन और प्लॉट की खरीदारी में रियल एस्टेट कंसल्टेंट की मदद नहीं लेनी चाहिए। वास्तविकता यह है कि केवल एक विशेषज्ञ ही यह जान सकता है कि किसी प्रॉपर्टी को खरीदते वक्त आपको किन बातों का ध्यान रखना चाहिए। वैसे तो ज्यादातर प्रॉपर्टी मालिक इन सब दिक्कतों को पहले से ही दूर करने की कोशिश करते हैं जिससे ग्राहकों को कोई समस्या न आए इसके बावजूद हो सकता है कि बिना जानकारी के आप किसी नुकसान वाली प्रॉपर्टी में निवेश कर दें। ऐसी स्थिति में किसी विशेषज्ञ की मदद जरूर लेनी चाहिए फिर चाहे वह प्रॉपर्टी डीलर हो या फिर रिसर्च फर्म।
- लेखक रियल एस्टेट रिसर्च फर्म जोंस लैंग लासाल के चीफ एक्जीक्यूटिव ऑफिसर- ऑपरेशंस हैं।

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